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论居民购房支付能力与住房价格

时间:2021-09-04 00:25 点击次数:
  本文摘要:一、问题的明确提出 目前我国各地房价大大下跌的现象引发了普遍注目,也引起了关于房地产市场否短路以及否不存在泡沫的争辩。从目前的辨别依据看,常用的参考指标是国际标准化的房价收益比,它也是制订住房政策的重要依据。***年香港大学的专家伯纳德.李诺在一份研究报告中认为:“在发达国家,房价收益比在1.8~5.5:1之间,……在发展中国家,该数一般在4~6:1之间。 当然也有值得注意,……”。

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一、问题的明确提出   目前我国各地房价大大下跌的现象引发了普遍注目,也引起了关于房地产市场否短路以及否不存在泡沫的争辩。从目前的辨别依据看,常用的参考指标是国际标准化的房价收益比,它也是制订住房政策的重要依据。***年香港大学的专家伯纳德.李诺在一份研究报告中认为:“在发达国家,房价收益比在1.8~5.5:1之间,……在发展中国家,该数一般在4~6:1之间。

当然也有值得注意,……”。随后,世界银行在1992年出版发行的《中国:城镇住房改革的问题与方案》一书中,全文提到了上面的论点。

其后,联合国人类住区中心也在一份文稿中不予提到。近年来,国内研究房价收益比的大多文章,完全都提到了上述文献的结论,即“4~6倍的合理区间”;也都延用了其中房价收益比的计算方法,即房价=单价X面积指标。  然而,从研究结果看,不少学者对同一地区或同一城市使用房价收益比指标分析,却得出结论了有所不同的结论。毕竟,有学者指出是对房价收益的特性和合理给定范围了解过于;有的指出是计算方法不存在相当严重缺失:当前的房价收益比主要计算出来新房市场,而忽视了旧房市场,没考虑到住房结构,高估了我国居民的购房缴纳能力;有的指出是“由于概念上的非统一性,往往造成了解与时间中错误与恐慌”;还有人指出对房价收益比经济涵义的模糊认识,当科根本性的致因。

  笔者通过文献检索和对比分析,指出房价收益比的应用于目前不存在以下方面的问题。  首先,对房价收益比的概念不存在了解差异。如有的指出它是“一个国家或城市的平均值房价与每产居民的平均收入之比”;有的指出“房价收益比不应是一个地区(国家)某世纪末上市销售的某一类型商品住房的单套平均值房价与对应收益档次居民家庭完全相同时期户均每年收益中可用作购房开支之间的比值”;而联合国人类住区中心公布的《城市指标指南》则指出,房价收益比是所指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”。

了解上的差异大自然不会造成研究结论不完全一致。  其次,房价收益比概念本身就缺少严苛的经济意义。无论是李诺最初明确提出的概念,还是人们后来的修正,房价收益比都不过是一种替代性的经验指标,并不具备严苛的经济意义。似乎,人们不有可能将其全部收益都用作住房消费。

此外,有所不同国情、有所不同收益群体和有所不同消费习惯,都会影响人们对住房消费的实际开支。缺少严苛经济意义的房价收益比本身就具备显著的缺失。

  人们对房价收益比的了解差异以及该指标本身不存在的严重不足,都解释这一指标并不具备可比性,也影响了该指标应用于的可信度。例如,北京师范大学金融研究中心在2006年3月公布的《中国房地产金融安全性评估报告》中,计算出来得出结论我国东部城市的房价收益比超过了13倍,相比之下多达了国际上6倍的警戒线,并得出结论:我国70%的城镇居民没购房能力。

事实果真如此吗?如果不是,那又如何评价房价强弱和居民购房能力呢?  二、居民购房能力与房价水平分析  本文的思路是,根据有所不同收益阶层居民农村居民收益中合理用作住房消费的部分,测算他们各自的购房能力,然后分别与住房市场适当供应层次的住房价格展开较为,从而对住房市场和住房价格水平展开辨别。  根据国际经验,居民将其1/3的家庭月收益用作住房消费是一条警戒线,跨过此警戒线,将经常出现较小的还贷风险,并有可能影响居民的生活质量。美国银行明确规定,居民每月偿还债务按揭贷款及与住房涉及的税费,不得多达税前收益的28%。

而在我国,椐新浪网2006年4月一项有15,014人参予的调查表明,91.1%的人购房使用了按揭,其中54.1%的人月可供占到收益20%一50%,有31.8%的人月可供占到收益50%以上,多达了我国银监会《商业银行房地产贷款风险管理提示》中“不应将借款人住房贷款的月房产开支与收益比掌控在50%以下(含50%)”的警戒线。2006年4月17日《中国青年报》报导:居民购房已沦为无法忍受之轻,逾三成房贷族出“房奴”。这些居民在享用有房一族心理恳求的同时,生活质量却深感上升,不肯只能换工作,不肯娱乐和旅游,惧怕银行加息,担忧生病、失业,更加没有时间只想享用生活。

因此,本文指出月可供不多达月收益的30%为合理界限,以此来取决于居民的购房能力与房价关系。  (一)测算依据  1.基本假设和条件  假设购房人有积蓄或有亲友资助因而具备缴纳首付款(房价30%)的能力,余款通过20年按揭贷款方式缴纳,月等额偿还以居民家庭当前月收益的30%缴纳,以目前利率作为相同利率展开计算出来,忽略居民家庭收益减少、利率调整以及通货膨胀等的影响,以此为基础分析有所不同收益阶层居民的房价承受能力。

  按照建设部的有关规定,房地产市场获取的住宅产品可按面积大小和价格强弱区分为高档商品住宅、普通商品住宅和经济适用房。其中,低收益家庭出售高档商品住宅;中低收益家庭出售普通商品住宅;中低收入家庭出售经济适用房。

而廉租房是由政府向低于收益家庭获取的政策性补助金用房,不出本文的研究范围之内。


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